Hva gjør jeg med en hybelbeboer som ikke betaler husleien?
Mange har funnet ut at det å leie ut deler av egen bolig i form av en hybel er en kjærkommen gjentagende skattefri ekstrainntekt. Men hva gjør man dersom leietaker ikke betaler som avtalt? De færreste har særlig forhåndskunnskap om dette før de står i situasjonen selv.
Det er fint mulig å få kastet ut en leietaker som ikke betaler husleie. Dog er det viktig med en kontrakt med noen viktige forutsetninger slik at du kan gå direkte til namsmannen uten å gå via tingretten.
De beste tiltakene gjør du før de leier ut
Dersom du er så heldig at du har kommet over denne artikkelen før du selv står med en leietaker som ikke betaler avtalt husleie så er det viktig å vite at de viktigste tiltakene gjør du faktisk før leietaker flytter inn.
Krev depositum eller NAV garanti tilsvarende minimum 3 måneders leie.
Dette kravet bør du aldri fravike. Det tar minst tre måneder fra misligholdet starter til du er kvitt leietaker. Ideelt sett bør du kreve 6 måneders depositum men da kan det igjen bli vanskelig å få leid ut. Husk at de færreste starter utkastelsesprosessen dagen etter forfall. Det tar gjerne litt tid før du registrerer at leien uteblir, deretter purrer du på leietaker som selvfølgelig lover å ordne dette. Deretter går det en ny periode før du igjen registrerer at leietaker ikke gjorde som lovet.
Det beste er depositum som etter husleieloven skal stå på egen konto for formålet. NAV garanti er ikke like godt som depositum men likevel en akseptabel sikkerhet. Husk å påse at garantien gjelder både eventuell ubetalt husleie og skader på leiligheten.
Sjekk referanser
Her slurves det mye. Mange bestemmer seg på forhånd for å sjekke referanser men så virker jo leietaker så ordentlig og hyggelig på visning at det droppes. Dette er en stor feil av deg som utleier. Husk at alle forsøker å vise seg fra sin beste side på visning.
Be om referanser fra tidligere utleiere. Så sant det ikke er snakk om en person som flytter fra foreldrene sine så bør du ikke fravike dette. Alternativt er referanse fra arbeidsgiver eller tilsvarende et godt alternativ.
Kredittsjekk før du skriver kontrakt med leietaker
Det er fullt mulig å kredittsjekke leietaker men det er en litt kronglete prosess. En mye enklere måte er å be potensielle leietakere kredittsjekke seg selv og deretter vise deg dokumentasjonen. Dette er selvsagt frivillig men det er jo enkelt å anta at vegring mot dette skyldes at noe skjules.
Ved kjøp av mobilabonnement, anskaffelse av nytt kredittkort eller lignende så blir alle kredittsjekket. Kort tid etterpå blir det sendt et såkalt gjenpartsbrev til søker. De fleste har et slikt gjenpartsbrev liggende og viser om personen er registrert med betalingsanmerkninger på aktuelt tidspunkt (se brevets datering), her kommer også netto inntekt 3 siste skatteår med. Dersom det står noe slikt som "intet negativt å anføre" så betyr det at personen ikke har betalingsanmerkninger.
Et litt uortodokst tips er å sjekke bilnummeret dersom en mulig leietaker kommer kjørende i bil. Ved søk etter heftelser i Brønnøysundregistrene kan du finne ut om det er avholdt utleggsforretning mot leietaker dersom det er tatt pant i bilen. Her er det viktig å ikke forveksle med registrert salgspant som er helt normalt dersom man har billån. Dette er imidlertid på ingen måte en fullverdig kredittsjekk og den mulige leietaker kan fint ha økonomiske problemer uten at en slik test gir resultat. Dersom det imidlertid er registrert ett utleggspant i bilen er dette et særdeles sterkt signal om å finne en annen leietaker.
Husk at det ofte er grunner til at personer leier i stedet for å eie. For mange skyldes dette at de ikke får lån til bolig. Du kan dermed ikke tillate deg å være alt for streng i en kredittvurderingssammenheng. Det viktigste er å få luket ut verstingene som garantert vil medføre problemer.
Pass på å få en utkastelsesklausul i kontrakten!
Dersom du passer på å få med en utkastelsesklausul i husleiekontrakten så betyr det at du kan gå direkte til namsmannen og begjære utkastelse uten å måtte gå via tingretten. En slik klausul er helt vanlig i alle standardkontrakter men det er viktig at du likevel kontrollerer at dette er med. En utkastelsesklausul medfører at det avtales at utkastelses kan finne sted uten søksmål ved manglende betaling.
Her kan du spare mye tid på at du slipper å gå via tingretten men det betyr fortsatt at andre varslingsfrister ved utkastelse gjelder samt at det fortsatt kun er namsmannen som fysisk kan stå for utkastelse. Dersom du tar saken i egne hender er dette ulovlig selvtekt som kan få alvorlige følger for deg.
Slik kaster du ut leietaker som ikke betaler husleie!
Dersom du har passet på ovenstående før inngåelse så bør en utkastelsesprosess foregå med intet eller relativt lite tap for deg som utleier. Det viktigste er å reagere raskt. Husk at leietaker når som helst i prosessen kan betale seg à jour helt frem til utkastelsen faktisk har funnet sted.
Nedenfor følger en enke steg for steg prosess for utkastelse. Vi forutsetter her at du har en utkastelsesklausul i husleiekontrakten:
Tid er penger, ikke vent!
Den største feilen mange gjør ved mislighold av husleie er at de venter for lenge før de igangsetter tiltak. Svært mange nøyer seg med å purre på beboer i en måned eller to før de i det hele tatt igangsetter tiltak. Dette øker ikke bare utleiers risiko for tap men minker også muligheten for at leietaker klarer å betale seg à jour.
Dersom du igangsetter tiltak for utkastelse med en gang mens misligholdet er lite så øker du muligheten for at leietaker klarer å betale seg à jour. Det er tross alt lettere for leietaker å finne en løsning på en måneds ubetalt husleie enn når det gjelder flere måneder.
Send varsel om tvangsfravikelse fortest mulig etter forfall.
Så fort du har registrert et mislighold bør sende et varsel om tvangsfravikelse som du kan kjøpe hos dokumentbutikken.com. Ikke gi leietaker en ny frist først. Send varsel om tvangsfravikelse (utkastelse) og ta samtidig kontakt med leietaker. Fortell at du har sendt dette og gi da heller en muntlig oppfordring om å betale og forklar at så lenge leietaker betaler så stoppes utkastelsesprosessen.
Dette er den beste fremgangsmåten for å unngå tap og beholde leietaker. Utsettelser er en bjørnetjeneste for deg selv og leietaker. Dersom leietaker klarer å betale seg à jour er en bonus at du sitter igjen med en leietaker som har lært at det er fornuftig å prioritere å betale husleien på forfall.
Send begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen.
Så fort fristen på 14 dager i varsel om tvangsfravikelse er løpt ut og du har forsikret deg om at kravet fortsatt ikke er betalt så sender du en begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen i kommunen hvor utleieobjektet befinner seg. Her må namsmannen igjen varsel leietaker og det fastsettes en frist hvor utkastelse finner sted.
Husk at under hele prosessen har leietaker rett til å betale seg à jour. À jour betaling må også inneholde påløpte gebyrer ved utkastelse. Vi er kjent med at namsmannen i Oslo praktiserer et skjæringspunkt i det låsen i utleieobjektet er byttet.
Hva med gjenstander som står igjen etter utkastelse
Du har normalt ikke lov til å holde igjen løsøre selv om det gjenstår skyldig husleie. Namsmannen vil normalt håndtere dette og veilede deg i forhold til hva du bør gjøre dersom namsmannen ikke selv håndterer dette. Leietaker har rett til å hente løsøre selv om det gjenstår skyldig husleie.
Dersom leietaker ikke henter løsøret eller ikke svarer på dine oppfordringer om å hente så må du oppbevare dette i rimelig tid. Du kan i slike tilfeller kreve omkostninger med flytting og oppbevaring dekket. Her kan du holde igjen løsøret frem til leietaker har betalt rimelige omkostninger med flytting og oppbevaring av løsøret men kun dette. Du har fortsatt ikke rett til å holde igjen løsøret på grunn av skyldig husleie og omkostninger ved utkastelsen.
Løsøret som åpenbart er skrot kan kastes. Annet løsøre av verdi må oppbevares. Tidligere beboer som eier løsøret skal så langt det er mulig få en skriftlig oppfordring om å hente løsøret. Dersom eier fortsatt ikke henter løsøret og kostnadene eller ulempene med å oppbevare dette blir urimelige eller det tar urimelig lang tid så kan utleier selge løsøret for leietakers regning eventuelt rå over det på annen måte.
Når hybelen står tom etter utkastelse
Når utkastelsen har funnet sted så sitter mange igjen med flere måneders husleie i tap. Lommeboken blør og man er gjerne desperat etter å få inn ny leietaker så fort som mulig. Ikke la deg friste til å ta snarveier i denne prosessen. Ta deg tid til å skrive en ordentlig kontrakt, krev sikkerhet i form av depositum eller NAV garanti, sjekk referanser og foreta kredittsjekk. Du er aldri garantert et risikofritt leieforhold men du kan minimere risikoen.
Innkreving av gjenstående skyldig husleie
Når utkastelsen er ferdig så sitter du igjen med en endelig sluttsum. Dersom leietaker fortsatt skylder deg penger er det nå på tide å starte en egen inkassoprosess for å få disse midlene inn. Glem å engasjere inkassobyrå til dette, de færreste tar slike saker og dersom de hjelper deg koster det mer enn det smaker. Du kan fint gjøre inndrivningsprosessen selv, spesielt dersom du klarte utkastelsesprosessen selv.
Det er egentlig bare tre steg du i første omgang må foreta deg. Først bør du sende et påkrav (tilsvarer en faktura) selv om dette strengt ikke er nødvendig da kravet allerede er brakt til forfall tidligere. Det er uansett ryddig å gjøre det. Deretter sender du et varsel om rettslig pågang kombinert med varsel om utleggsforretning. Deretter sender du forliksklage og/ eller kombinert forliksklage og utleggsforretning. Du kan lese mer om inndriving av egne pengekrav i denne artikkelen på inkassoguiden.no.